2020年8月，國家發改委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，開展基礎設施REITs試點，聚焦京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。公募基建REITs的推出，在盤活存量降低杠桿的同時，有助于形成有序的良性循環，拉動基建投資的持續增長。

首次試點的中國基礎設施公募REITs資產主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，以及信息網絡等新型基礎設施、高科技產業園區、特色產業園區等。

“C”位出道

隨著人們對數據處理速度和遠程工作學習需求的提高，對處理大量數據的要求也有所提高。加之，疫情對網絡服務的需求急劇上升，對數據中心的容量的需求呈指數增長。在監管機構進一步明確政策之下，數據中心、5G、互聯網等新基建產業有望加速REITs試點工作的推進，探索新的融資渠道以引入更充足的資本支持，加速新基建的行業的投資發展。

數據中心的設計是基于在網絡基礎設施上傳遞、加速、展示、計算、存儲數據信息。數據中心就是用來存放這些應用程序和數據的物理設備的物業。相比于零售、辦公、物流等不動產類型，該使用空間對應的是服務器等高尖端設備。因此，數據中心在物業建造、運營方面更為專業化，比如恒溫恒濕、絕對安全、能源供應保障等，其附加值顯著高于傳統類別資產。它的價值也不僅僅是房地產價值，而是作為一種資產包，包含土地和建筑物的價值、設施設備的價值、運營收益以及增值服務帶來的收益等。

從整個市場格局來看，中國已經成為世界經濟發展的新引擎，百行百業的大發展都需要有數據中心的支撐。據中國IDC圈數據顯示，中國發展迅猛。中國IDC市場規模將在2022年達到354億美元，2017-2022年復合增長率達到27.1%。

中國IDC市場規模（US$bn）

國內大型數據中心有超過65% 都集中在北、上、廣三地，經濟發達地區是數據中心最為集中的地方。數據中心的分布主要為兩個方面：一是市場導向型，一線城市需求相對較高，目前大型的數據中心主要集中在一線城市及其周邊；另一種是資源導向型，隨著一線城市資產供應端的緊張，由于其土地成本低、電費便宜和氣候適宜等低廉的成本，促使數據中心建設投資開始加速向二線、三線城市轉移。數據中心市場參與者主要包括電信運營商（電信、移動和聯通），他們是數據中心建設的主力軍，在政策、資金、人力方面都有極為顯著優勢，超過60%的數據中心都由三大電信運營商持有。第三方數據中心，像萬國數據、世紀互聯等服務商占比較小，但增速最快。

中國IDC市場競爭格局

數據中心的產業結構主要包括三個部分，基礎設施、IDC托管/增值、服務商。數據中心主要是提供的服務器托管業務以及個性化的增值服務需求。根據服務的性質和產權，運營模式可分為自持型和租賃型。自持型運營方，包括地產、廠房的開發，機電設備和提供運行維護服務。這類型的運營方主要為大型的運營商和云服務企業（電信、阿里云等）以及第三方IDC企業（萬國數據、世紀互聯等）。租賃型的運營方，提供設備和運維服務或僅提供服務。這類運營方租賃場地，提供服務。數據中心主要的收入來源于機柜的出租和運維增值服務。國內大多數收取費用的方式是以機柜數量的進行租賃，少量的以電量和功率計量。

IDC的產業結構

IDC運營模式

“步步為營“的數據中心REITs

在成熟資本市場，投資數據中心的投資主體是房地產信托基金(REITs)。在美國，最大的數據中心REITs有Equinix, Digital Realty Trust等，市值都在100億美金以上。在亞洲，有新加坡的專注數據中心投資的Keppel DC REITs，以及Mapletree Industrial Trust等。在國內，目前專注于數據中心重資產業務的公司幾乎沒有。從目前國內交易案例來看，數據中心資產層面收益率較高，平均資本化率在8%~10%的區間，遠高于傳統地產。數據中心具有現金流穩定的特點，由于基礎設施費投入相對較大，運營方離開的成本較高，因此一般租期較長。現金流穩定且擁有上升空間的特點使其成為機構投資者盡相追逐的目標。新冠疫情下，中國全行業數字化轉型提速、直播商業爆發，加上“新基建”政策的推動，中國迎來數據中心投資建設狂潮。

REITs的組織形式分契約型和公司型兩種。美國的數據中心REITs以公司型為主，即數據中心公司整體上市，投資者作為REITs公司股東委托管理層經營管理。新加坡數據中心REITs則以契約型REITs為主，新加坡的Keppel DC REITs是第一個底層資產以純數據中心發行的reits。Keppel DC REITs于2014年12月上市，最初上市的資產包括6個國家的8個數據中心。截至2020年12月31日，房地產投資信托基金的投資組合價值約為30億美元，由19個數據中心組成。

Keppel DC REITs組織結構

新加坡的Keppel DC REITs 在IPO時市場估值高于其資產價值9%，目前該溢價率已升至30%，表現遠高于其他房地產資產類別。根據2020年數據，Keppel DC REITs總回報率高達83.3%，高居新交所45支REITs首位。根據3年期和5年期總回報率數據，Keppel DC REITs總回報率分別以39.3%、29.3%繼續高居第一位。這充分反映出Keppel DC REITs在市場低迷期收益的穩定性。同時， Keppel DC REITs的表現與NAREIT子板塊數據中心指數（+36%）保持一致，此外，其與全球市值最大的數據中心Equinix公司（+39%）的表現也保持一致。Keppel DC REITs的發行，為我們公募基建REITs的推出提供了借鑒經驗。

Keppel DC REITs總收入和凈資產收入

“深根固柢”評估數據中心

數據中心的估值是發行公募reits最基礎的工作。不同于傳統的物業擁有較為成熟的評估機制，數據中心在位置、建筑物、安全和服務要求都是高度專業化的，且可比案例相對較少，難以收集市場數據。因此，它作為一種獨特的財產類型，擁有特定的評估方法。

數據中心主要因素

從房產估值角度，數據中心的成本價值由多因素構成，主要包括土地建筑物的成本、非IT設備成本，即基礎設施如電力系統、制冷系統、監控管理系統、安防系統、東環系統等、IT設備成本和所提供的運維服務的增值成本（人工、管理等）。多因素重置成本加總減去折舊攤銷，即可得到數據中心的價值。但是這種成本法的缺陷是，由于這類物業的特殊服務性，其各因素共同產生的協同價值無法體現，因此應用這種方法計算的價值是相對低于其實際的價值的。

從資產估值角度，數據中心的市場價值通常是其生產能力的因素。因此，以預期未來的凈收益折現來測量估值。國外成熟市場喜歡用EV/EBITDA，國內券商研報也有用PE估值的。EBITDA息稅折舊攤銷前利潤，即扣除利息、所得稅、折舊、攤銷之前的利潤，其中最重要的指標即收入、成本、折舊和報酬率的確定。

數據中心的收益收入一般為按機柜模塊進行出租，出租形式分為零售型和批發型。以機柜出租主要涉及的參數有單個機柜年租金、機柜數量、上架率等。成本中最大的消耗是耗電量，能占運營成本的40%-60%。在收入中剔除水電費用、網絡通訊費、管理費用、維修費用、設備折舊、其他能源費等成本，得到其EBITDA值。由于市場較不成熟，獲取報酬率的方法受到局限，目前僅通過對比其他不動產的報酬率或投資的機會成本獲得。EV/EBITDA有其合理性和局限性，其有兩方面的缺陷，一是融資成本的差異。IDC是重資產行業，擁有再融資和高負載的特性；二是項目儲備差異。EV/EBITDA反映了靜態估值，但是無法兼顧施工中和待上架項目的未來收益折現。

數據中心已成為一個必不可少的工具。盡管如此，數據中心的實際數目相對較少。這意味著可比的、公開市場出租或出售的交易案例非常有限。數據中心是一種價值來源于某些獨特的特征，估價師必須能夠認識到這些特性對資產的價值產生的影響。因此，在評估數據中心需要運用重要的判斷因素得出估值數字，并提供詳細的這類資產的知識和經驗，最終采用相應的原則評估方法。

數據中心擁有巨大的吸引力，但門檻遠高于傳統的房地產類型，需要較高的技術門檻以及一定得資金實力，同時需要專業團隊來進行管理。在中國目前還處于起步階段，隨著未來數據量持爆發式增長，這個領域將會有跳躍式發展。