作者 周閔禾

　　近日，上海長租公租市場再次傳出消息，老牌公寓運營商寓見疑似遭遇資金流危機，遭到上海華瑞銀行發公函詢問貸款安全，數萬名交了押金、背負分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應。

　　由于業務長期虧損，以及內部管理漏洞滋生的貪腐現象，再加上被開除的員工爭奪客戶，傳播不利輿論，公司發生擠兌，最終資金鏈斷裂，導致鼎家爆雷，數千名租戶及背后的房東和消費金融機構陷入糾紛。4月，上海愛公寓因為現金流斷裂被迫出售股權，最終被中元世家以1.2億元收購。

　　其實，這些爆雷現象都是長租公寓資金池風險暴露的結果。長租公寓的盲目金融化，讓原本一個個租賃企業紛紛變成了標準的金融企業，而由此帶來的資金池底下蘊含著巨大的風險，現實的租金變成了穩定的預期，產生的貸款資金通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以用于各種用途，這個風險就如氣球，終會爆炸，只是時間問題而已。

　　筆者認為，長租公寓的資金池風險是該行業過快金融化的惡果，這將如蛀蟲一般，直接影響該行業的未來健康發展，對長租公寓資金池進行有效管理，關鍵在于如何解決租金貸。

　　租金貸通俗點說，就是長租公寓平臺以租客租金的穩定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取到貸款，之后用貸款去進行投資活動賺取高額利潤，而租客也就變為了貸款人，租客的租金也就變性為了還貸，一旦長租公寓平臺投資行為出現問題，那么由此產生的問題是連貫的，從貸款平臺到租戶，以及房主都會受到牽連。

　　租金貸來源于資本目標與現實不一致。資本的目標在于快速獲取收益。資本的本性就是逐利，而逐利就意味著縮小一切可能產生的成本，包括時間成本。快速的資金回籠是資本最愛的事情，而回籠的速度與金額決定了資本的熱情，資本的熱情也決定了被投資企業能活多久。

　　由此環環相扣，原有的長租公寓變成了資本的投機賭博角斗場。而長租公寓的現實就是回報期較長，時間成本較大。房主將房屋掛在長租公寓平臺上出租，而租客也將租金交予平臺，這就意味著，真正的現金來源只有租客源源不斷的穩定的租金收入，由此產生的時滯讓長租公寓公司賺錢變得非常艱難，他們只能通過差價，即租金與拿房成本之間的差價獲利，過低的拿房成本會丟失房源，過高的租金會丟失租戶，利潤空間的狹窄再加上回報周期過長，使得傳統的長租公寓行業難以滿足資本的要求。

　　俗話說，“打蛇打七寸”，對“租金貸”監管的關鍵在如何管控資本。

　　根據之前《關于規范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，這些長租公寓服務商及其高管不少都涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為，長租公寓服務商與貸款機構簽署的合同涉及非法侵占他人財物。

　　筆者以為，可將“租金貸”進行合理的調整，既然租金的穩定性是天生的優質投資品，那么我們完全可以通過精細化的管理，利用科學規范的手段讓其實現證券化，脫離第三方網貸機構，而成為一個規范的證券產品，或者將這種地下形成的隱性債權債務關系通過債券的管理機制，在編寫合同時將債務關系也進行詳細說明，在保障雙方信息對稱的情況下，變成合法的債權債務關系，讓一切暴露在陽光下，之后建立完善的信息披露機制，促使資金適用方采用合法合規的方式將資金用于理性投資，獲取收益，相信通過這種方式可以既滿足當前長租公寓領域亟須資本輸血的需求，也能夠管控如洪水猛獸般狂熱的資本。長租公寓的資金池必須嚴管起來，以免重蹈覆轍。

　　（作者系財經專欄作家）